粵港澳大灣區：決戰M0——制度解讀、經濟算賬、案例分析
M0，新型研發用地。
2019年和2020年，粵港澳大灣區各地政府陸續發布支持政策，在用地相對緊張、產業訴求較為強烈的珠江三角洲地區，M0將成為政府招商的主戰場。
決戰M0，劍已出鞘。
什么是M0？為什么要搞M0？各地搞M0的政策有哪些特色？M0的核心吸引力在哪里？又存在什么約束？M0的經濟賬能算得過嗎？哪里的賬最好看？拿地的承諾容易兌現嗎？
作為曾經深圳總部經濟政策編制的參與者、深圳23個戰略性新興產業基地集聚區的推進者、現在大灣區產業地產開發運營的建設者，筆者試圖對M0做一個全面的梳理，用數據和事實，一一回答上述問題。
一、什么是M0
傳統的工業用地M1-3是以污染程度進行劃分，而M0是指融合研發、創意、設計、中試、無污染生產等創新型產業功能以及相關配套服務的用地。
簡單的說，M0三個特點：工業用地的功能更加豐富、利用率大幅提高、性質多元配套。
二、M0是如何發展起來的
M0的前身：最早可追溯到2008年深圳市出臺的《深圳市工業樓宇轉讓暫行辦法》，其中規定：在工業用地上興建的用于工業生產（含研發）用途并已辦理房地產權登記的建筑物、構筑物及其附著物，企業按照自用面積保留不低于50%后，剩余面積可分割轉讓。此舉為M0政策的后續出臺奠定了基礎。
M0正式出臺：到了2013年，為緩解土地空間壓力，支持產業發展升級，深圳市再次領先全國，發布《深圳市人民政府關于優化空間資源配置促進產業轉型升級的意見》，首次新增新型產業用地性質，M0的概念正式走上歷史舞臺。
M0全國試點：2年之后，李克強總理要求發展雙創，強調大力破除企業創新的種種束縛。國土資源部極快對總理要求做出響應，發布《關于支持新產業新業態發展促進大眾創業萬眾創新用地的意見》：明確新產業、新業態用地類型，對于類型不明確的，可以在縣級以上規劃和國土部門論證后，在現有國家城市用地分類基礎上制定地方標準明確。M0用地正式在全國范圍內試點。
大灣區全面推出：2019年初，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》的騰空出世。大灣區各大城市為迎接這一挑戰與機遇，在深圳成功經驗的引導下，紛紛出臺新型產業用地M0政策，已有政策城市也不斷更新。
三、為什么要搞M0？
M0用地是產業發展需求、運營主體經濟平衡與供地政策限制相互磨合的產物。
土地供應量短缺，倒逼土地開發效率提高；產業高質量發展需要投入，倒逼拿地成本降低；企業沉淀資金要變現，倒逼自持比例放松；生產生活一體化，倒逼土地功能從單一向多樣性發展。
1、設置主體門檻，解決普遍需求與產業引導的矛盾
早在2013年，深圳市召開“優化資源配置促進產業轉型升級‘1+6’文件新聞發布會”，明確指出，用地需求是企業的普遍需求，但不能全部都靠個案解決，必須用制度化的方式加以引導。
M0作為一種招商載體，最大的目的是滿足產業發展需要，促進產業結構調整，通過規劃引導和體制機制的創新，確保用地政策向引導產業和優質企業進行傾斜。
各地對M0開發主體設置了準入門檻，并明確提出產業準入條件，要么需要主管部門出具意見，要么詳列產業門類。
2、提高容積率，解決土地緊張與產業保障的矛盾
以土地資源最為稀缺的深圳為例：首先先天不足，深圳面積僅2050平方公里；其次存量利用率低，以龍崗區為例，據不完全統計，符合升級改造條件的工業區有373個，近60%現狀容積率僅為1.0-2.0之間；最后更新難度大，深圳土地供應大量依賴城市更新，但拆遷成本高企、歷史遺留問題導致合法用地比例不達標等問題，讓大量更新項目停滯。
M0成為解決上述問題的落腳點。一是提供了政策支撐，為大量的舊工業區拆除重建升級項目提供依據；二是城市更新類M0項目的合法用地比例降低至60%，擴大了城市更新的適用范圍；三是容積率上限提高，提高開發強度，土地高效集約利用得以實現。
3、設定自持比例，解決產業自用與合理銷售的矛盾
站在政府的角度，出售土地招引大型企業，但如何促進上下游中小企業集聚發展？站在產業地產商角度，如何平衡開發運營的長中短期現金流，讓產業資本得到應有的回報率？站在實體企業角度，消化自用部分后，剩余面積又該如何處理，如何避免重資產拖死實體經濟？
M0政策中自持比例尤其重要。
以東莞為例。東莞以其臨深的地理優勢，是承接深圳產業輸出的最大陣地。同時，近年來地價上漲提高了投資門檻。買了地的用不完，想來的買不起，怎么解決？東莞對M0政策規定的十分聰明。
首先，在允許功能混合的前提下，放寬各類業態可售比例。住宅100%可分割轉讓，商服100%可分割轉讓，產業用房按計容建筑面積的49%可分割轉讓，城市更新類還不受限制。因此對于一個新增的M0用地，開發主體只需將產業用房的51%自用，其余的均可銷售。
其次，是銷售方式靈活，開發主體可自主選擇是預售還是現售。
由此看來，東莞M0政策非常有吸引力，但是針對可售部分，東莞又做出如下規定：
一是限定購房主體。商住配套的受讓人（含二次轉讓）必須是入駐企業。產業用房的受讓方必須經過資格審查，且單棟套內面積不小于2000㎡，單元套內面積不小于300㎡。
二是差別化土地計價方式。新型產業用地分割轉讓比例越大，則地價越高；且商住用地功能地價由市國土局牽頭制定。真正有產業用房需求的，大力支持；能自用一部分，但也需要去化一部分給需要的中小企業，也大力支持；但是想賣樓賺錢，則按市場評估。
三是約束產業用房的二次轉讓。產業用房的二次轉讓優先由政府與原開發主體按原合同價格回購；若按市場交易的，則需繳納政府高額的增值收益。
可見，東莞鼓勵自持，也允許銷售，但嚴防房地產化。
4、配套多元用地，解決產業投入與資金平衡的矛盾
以惠州為例。惠州近年通過以地引商，有所成效。但在鄰深優勢上遜于東莞。便宜的工業土地能吸引來企業，但未必能吸引已經在深圳安家落戶的人。即便人愿意來，交通設施又有待提高，工作不便利。如何才能實現產人合一？用地搭配起來出讓。
惠州M0用地政策中規定，可配套不超過總計容建筑面積30%的商住，其中配套商業辦公占10%；配套型住宅用地占20%。商住配套優先出售給用地單位及其上下游產業鏈的員工，首次分割轉讓后，自辦理不動產權登記之日起10年內不得再次轉讓。
此舉是惠州吸引人的重要舉措。由此可見，惠州招商，不僅招企業，還招企業的人；企業與員工永遠是相互依存的。
5、鎖定退出機制，解決魚龍混雜與去蕪存菁的矛盾
以廣州為例。廣州土地存量雖大，但土地產值低。產值有多低？據統計，全市共有村級產業園2700個，占地132平方公里，土地產值才30萬/畝，稅收貢獻率更低。
廣州更加關注的，是如何優化產業資源以達到提能升效。針對優化創新資源和強化產業項目所需要的用地支持和保障，廣州毫不吝嗇。對于產業用地的考核，更是全生命周期。從開發主體及產業主體根據區域設置了非常詳細的高標準準入條件，包含嚴控供應對象，嚴控投資強度、嚴控土地產出率、嚴控地均達產稅收、嚴控高新技術企業數量。以避免產業用地地產化、產業空心化。
四、M0的核心價值
M0最核心價值，就是性價比高：用高于工業用地、但低于商服用地的價格，建設類似于商服用地上的產品——產業寫字樓，并可部分分割銷售，甚至用低于市場價格的方式配套部分住宅。
大灣區各城市都根據自身特點，制定了土地出讓計價方式。
總結來說，深圳根據產業類型區別考慮；廣州惠州取同期同地段商服用地市場評估樓面地價20％；東莞根據自持比例取普通工業用地與商業服務業用地綜合后的40%，自持多則更偏向工業用地，自持少則更偏向商服用地。
除此以外，東莞可搭配20%的住宅；惠州可搭配20%的住宅加10%的商服。
總的來說，獲取土地的地價便宜，還能搭配住宅平衡現金流，綜合下來的拿地成本的確不高。
五、核心約束
M0會不會發展成房地產商鉆空子的新手段？打著M0的旗號，將配套部分建成住宅、寫字樓、公寓進行銷售獲利，然后產業遲遲不發展？
有優惠，也就必然存在優惠的對賭監管：基本項包括投產時間、投資強度、產業導向、產出強度、財政貢獻等等，更有通過限制銷售對象，限制最小分割面積，限制二次銷售等手段。
寫入土地出讓合同的這些條款，就是懸在頭上的達摩克利斯之劍。房地產開發，拿到地，基本就成功了一大半；產業運營，拿到地，故事才剛剛開始。
六、M0的實操可行性
實操的核心——M0對于購買者，是否有商業價值？
購買者主要包括：實體企業和產業地產商兩類。本文主要研究對于產業地產商來說的可行性。
本文參考深圳、廣州、東莞、惠州四座城市真實成交或存在的M0地塊選址，簡單做了個理論測算，并做了4個前提假設，最終從3個指標進行評判：
· 前提假設
1、地塊占地面積：設定為10萬㎡（考慮到深圳的用地緊張及高容積率，為1萬㎡）；
2、單從政策規定出發及實際成交情況設置用地條件，如容積率、各類業態及可售比例等，不考慮真正的落地難度，即假設你已經有了金剛鉆；
3、土地及市場情況取周邊最新成交值，建安及稅費按經驗取值（因各公司判定標準不同，存在取值偏高與偏低的差異）；
4、不考慮后續產值及稅收考核。
· 評判指標
1、銷售部分的凈利潤（只考慮銷售部分的盈利情況）；
2、項目整體盈余資金（只考慮自持部分的成本，不考慮估值）；
3、項目整體凈利潤（既考慮自持部分的成本，又考慮估值）。
最終各地塊的可售與自持比，配套用房與產業用房比，如下圖示：
· 結果分析
1、租賃條件相對較好的深圳案例
區位情況：參考福田梅林片區智能制造中心選址，該區域旨在打造智能制造產業高地，產業布局上相對集中，因此建成后租賃條件非常有優勢。
綜合評價：適合真正需要自用的企業，但產業運營商謹慎考慮。
2、產業基礎較好的廣州案例
區位情況：廣州目前成交的M0地塊位于黃埔與增城兩區的交界處，工業氛圍非常的好，而且現有的廠房也陸續納入舊改片區，對于新場地的需求還是很大。所以理論上無需擔心未來的租售去化。
綜合評價：一般，用2個億的資金缺口撬動了20萬㎡的產業用房，產業運營商若對自己的產業資源足夠信心，可以嘗試。
3、業態配比較好的惠州案例
區位情況：研究地塊為惠州湖濱區域某意向出讓地塊，依山傍水，環境優美。周邊配套較為成熟，物業價值較高，有利于實現部分的資金回籠。項目整體測算情況如下：
綜合評價：可行，白賺10.5萬㎡產業樓，還能靠賣住宅賺取少量現金流，產業運營商可以研究。
4、整體收益較好的東莞案例
區位情況：該地塊最大的優勢，就是毗鄰深圳，交通體系逐步完善，承接深圳產業外流的能力也在增強，與深圳的同城效應在這里得到凸顯。
綜合評價：可觀，白賺13.1萬㎡產業用房，更是剩余7000萬的現金流，產業運營商可以一搏。但需要再次明確的是，東莞之所以能算出可觀的結果，一是因為前述的用地假設，二是本身先天優勢，房價靠近深圳，政策接近惠州，三是未考慮最終考核和落地性的一個理論值，若無強大的產業背景及政府招商意愿支撐，實際情況可能與此相差甚遠。
綜上所述，M0項目，對于運營能力好的企業，能做但絕不簡單。運營商的價值觀得改變：賺不到現金、只是留下無法變現的產業空間。星河常說的“賺了錢不拿走，全部沉淀當地做產業，賺后面的慢錢”，就是這個道理。
因此，M0的模式，在有其他選擇（城市更新）的前提下，可能接受度不會太高，但是對于土地需求快，規模化發展快的產業運營商，城市更新太久，M0供地快，可以嘗試。
對于實體企業，邏輯類似，無非自持部分自用為主，沒有招商壓力，其他可售部分算賬類似。
七、M0的考核兌現
上述的結果，別高興的太早，所有算賬都沒有考慮產業考核兌現問題。M0在地價上放寬了，但是在考核上卻十分嚴格。各地主要考核指標：投入、產值、稅收。筆者以廣州市為例，將整體現狀、M1用地要求及M0用地要求進行對比：
· 目前廣州市工業狀況：
廣州市2018年工業園區（用地）運營績效審計報告提供一組數據：全市超80.24％的工業園區地均產值不足5000元/平方米；其中，村級工業園用地占全市現狀工業用地30%，產值占全市工業企業總產值的10%，稅收占全市工業企業總稅收6%，屬最低效的工業園區。
· 增城區富士康成交的一宗M1用地要求：
1、成交地價52萬元/畝（樓面價263元/㎡）；
2、年稅收要求≥170萬元/畝。
· M0政策最低限度規定：
1、項目投資強度：中心≥1200萬元/畝，外圍≥800萬元/畝；
2、年營業要求：中心≥2000萬元/畝，外圍≥1200萬元/畝；
3、年稅收要求：中心≥120萬元/畝，外圍≥80萬元/畝。
·廣州第一宗也是目前唯一一宗出讓的M0用地要求如下：
1、成交地價214萬元/畝（樓面價802元/㎡）；
2、項目投資強度≥1068萬元/畝（超過政策規定268萬元/畝）；
3、年營業要求≥4291萬元/畝（接近政策規定的4倍）；
4、年稅收要求≥454萬元/畝（接近政策規定的6倍）；
5、項目建成5年內入駐高科技企業不少于250家，其中港澳企業不少于50家。
差距之大，要求之高，只能一句話評價：沒有金剛鉆，別攬瓷器活。產業運營能力一般，試圖賣樓賺錢的地產商需謹慎。
八、M0執行現狀
類似廣州，大灣區各地也均有M0用地成交。除了深圳對行業進行特殊要求未設定考核指標，其余的地塊，均設立了較為嚴厲的考核。所以真正的主體，都是真正的有用房需要的企業，產業運營商參與度很少。
九、總結
M0是一次土地資源精細化管理的嘗試。全面管制，則無人參與；全面放開，則房地產化——形成所謂的“一管就死、一放就亂”。M0是一扇紗窗，在開放和管制中試圖找到最合適的“骨肉相連”狀態。
M0是一次政企關系的回歸調整。最早，政府把企業當好人，土地賣出就不管，革命靠自覺；后來，受騙多了，政府把企業當壞人，捆手捆腳一刀切，斷掉了更多合理化利用的可能；M0，政府把企業回歸到正常人、真正的商業主體，滿足需求，但必須對賭未來，而且可預期，也會嚴格執行對賭條款。
M0的意義，不僅僅是土地政策的意義，也是執政能力精細化的典范。
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